第二批商业不动产REITs“接档”万亿级蓝海打开空间

首批上市热度未散，第二批商业不动产REITs已火速“接档”。近日，6只新品陆续获批，累计入场机构已增至8家，REITs作为万亿级蓝海的成长空间正加速打开。

第二批商业不动产REITs获批

第二批商业不动产REITs陆续获得“准生证”。随着光大保德信光大安石商业不动产REIT、华安锦江商业REIT获得批文，6月22日以来，第二批新品的数量已经达到6只。

从此次获批的REITs来看，底层资产具有较高的“吸引力”。比如创金合信北京国资公司商业不动产REIT以“双核驱动”锚定首都核心资产，分别覆盖硬科技与文化消费赛道；光大保德信光大安石商业不动产REIT的底层资产是稀缺的双成熟购物中心组合等。

“第二批商业不动产REITs的获批，向市场传递了一个明确信号。”业内人士认为，未来商业REITs的核心竞争力，就在于底层资产是否具备清晰的产业逻辑、扎实的运营表现和可持续的增长潜力。

整体来看，商业不动产REITs的资产边界正在快速拓宽。格上基金研究员关晓敏对上证报记者表示，首批商业不动产REITs以民企和地方国企为主，第二批引入了外资巨头凯德、央企龙头保利、上海核心区平台陆家嘴和北京国资体系等，资产类型也从"零售+办公"扩展到"城市更新+科创园区"。

部分基金公司将商业不动产REITs视作公募REITs业务的首个落子点，比如光大保德信基金。该基金公司表示，此次产品的获批，是公司在公募REITs业务领域的重大突破。不仅进一步丰富了公司的产品矩阵，为长线机构资金，提供了期限匹配、收益稳健的优质配置标的，也为个人投资者打开了参与核心商业资产投资的便捷渠道。

REITs市场成长空间打开

2026年是商业不动产REITs的发展元年。6月18日，首批4只商业不动产REITs上市，标志着我国公募REITs市场正式形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动。短短数日后，第二批商业不动产REITs再度获批，产品扩容驶入快车道。

光大保德信基金表示，随着商业不动产REITs市场持续扩容，更多优质商业不动产资产将有望通过REITs模式实现盘活，为资本市场高质量发展、商业不动产行业转型升级与实体经济提质增效注入持久动力。

从投资角度看，商业不动产REITs供给端的放量，或令市场定价转向“现金流兑现质量”。展望下半年，关晓敏表示，随着可选标的增多，资金将向现金流兑现质量更高的资产集中，结构分化加剧，投资上需要基于出租率、销售额、NOI兑现率、资本开支和重要租户续约等核心指标判断投资价值。

值得注意的是，境内REITs的首批指基也已申报，或进一步带动REITs流动性的边际改善。申万宏源研究认为，境内REITs市场的规模有望扩容至1.29万亿-2.1万亿元。

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